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Acheter à Paris

 

Les bases de l'achat
Acheter sur plan
Acheter par adjudicationt
Acheter en louant
Acheter en viager

Les bases de l'achat

Les points à vérifier avant d'acheter.

Si vous acheter un appartement en copropriété, vérifiez ces quelques points avant de signer une promesse de vente ou un compromis:

Le règlement de la copropriété qui stipule que le bien qui vous est vendu correspond au lot mentionné dans le règlement
Le montant approximatif des charges annuel

les gros travaux prévus
L'absence de servitudes d'urbanisme ( le camion poubelle de la ville passe par votre petite allée tous les matins ou votre cour est un accès réservé aux pompiers et vous ne pouvez l'aménager)
Demandez le carnet d'entretien de l'immeuble. Ce document obligatoire doit être tenu par le syndic qui y consigne tous les travaux qui ont été réalisés ou votés par l'assemblée des copropriétaires.
Ainsi, avant l'achat, vous serez averti des frais auquels vous n'auriez pas pensé, comme par exemple la réfection de la toiture ou l'installation d'un ascenseur et pour lesquels vous n'aviez pas encore débloqué de budget.

Les attestations obligatoires
Sous peine de voir la vente caduque, le vendeur doit remettre différentes attestations, délivrées par un technicien, de son choix,qualifié pour:

L'Amiante : Pour les immeubles collectifs à usage d'habitation l'attestation doit stipuler que l'amiante n'a pas ét utilisée pour le flocage dans les faux plafonds ou dans les travaux d'isolation.
Les Termites: Pour tous les biens situés dans les zones contaminées ou susceptible de l'être et délimitées par un arrêté préfectoral (c'est le cas pour certains arrondissement de paris ). L'attestation d'un non état parasitaire doit dater de moins de 3 mois et avoir été délivrée par un professionnel expert dans le diagnostique des termites.
Le Plomb: La loi concerne les immeubles construit ou rénovés avant 1948 et ne concerne que les peintures ( bien que certaines canalisations soient encore en plomb..!)
La loi Carrez: Cette loi oblige le propriétaire à mentionner dans la promesse de vente ou le compromis et tous les actes officiels, la superficie du bien mis en vente. A défaut, la transaction peut être annulée. Il en est de même si la surface annoncée est supérieur de 5% à la surface réelle.Les surfaces occupées par les éléments suivants sont exclues du calcul: caves, garages,emplacements de parking, placards, balcons, terrasses, les surfaces ayant moins de 1,80m sous plafond (pièces mansardées par exemple) les murs , les cloisons, marches d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. La loi n'impose pas de faire appel à un professionnel, toutefois pour plus de tranquilité, vous pouvez convoquer un géomètre qui garantira le métré. Le calcul se fait une fois pour toute car la surface change rarement à moins de réaliser de gros travaux.

Acheter sur plan

Dans les quartiers en pleine réhabilitation en grand chantier de travaux, de grand panneau publicitaire vantent le futur emplacement d'immeubles idylliques, d'un monde merveilleux ou il fera bon vivre, alors vous vous dites pourquoi pas rendre visite dans le bureau de vente du promoteur qui vous donnera l'envie de devenir propriétaire d'un appartement qui n'existe encore que sur plan...
voyons les avantages de ce type d'acquisition
Le choix des finitions et matériaux est à la carte ( papiers peints, peintures, revêtements de sol, huisseries intérieures, sanitaires...
Vous bénéficiez de plusieurs garanties:

La garantie de parfait achèvement, vous avez 1 an pour signaler au promoteur tous les vices apparents ou cachés, hors les défauts dus à une usure normale ou un mauvais entretien.
La garantie de bon fonctionnement, elle court 2 ans à partir de la réception et concerne les vices apparaissant sur les éléments d'équipements dissociables et démontables comme les volets, les portes, radiateurs, robinetterie...
La garantie décennales et l'assurance dommage ouvrage, elle couvre les vices qui compromettent la solidité de l'immeuble et qui rendent le logement impropre à (l'habitation, toiture défectueuse, défaut d'étanchéité, défaut de structure, fissure...
Le paiement de l'appartement s'échelonne sur l'avancement des travaux 5% à la signature du contrat préliminaire, 35% à l'achèvement des fondations, 35% à la mise hors d'eau (pose de la toiture) 25% à l'achèvement de l'immeuble et le solde à la remise des clefs. On ne peut pas vous réclamer de payer plus vite!
Le contrat préalable, ce type de vente est règlementé. La première étape est le contrat préalable. Ce document écrit doit comporter des mentions légales sur lesquelles vous serez très attentifs.
Les mentions obligatoires sont:
La surface habitable (à ce stade c'est une estimation à quelques mètre près)

Le nombre de pièces principales et les dépendances (cave, place de parking...)
La qualité des matériaux utilisés et les équipements fournis
Le prix prévisionnel de la vente et surtout les modalités de révision ( afin d'éviter toute mauvaise surprise lors du soldes)
La date à laquelle pourra être signé le contrat de vente définitif.
Le promoteur peut même à ce stade vous proposer une solution de financement négociée avec un organisme de crédit ou une banque avec lequel il collabore. Même si cette solution vous semble pratique, pensez à faire votre tour personnel des banques pour comparer les taux. Si vous choisissez votre propre mode de financement, n'oubliez pas de faire ajouter à ce contrat une clause suspensive d'obtention de prêt.Si la banque vous refuse le prêt, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie.
Le montant de celui-ci varie en fonction de la date de livraison du programme: 5% pour une livraison dans un délai d'un an, 2% pour un délai de 2 ans et rien du tout pour un délai de 3 ans.
Comme tout les contrats de ce type, vous avez un délai de rétractation de 7 jours ( par lettre recommandée avec accusé de réception)
Le contrat définitif
Un mois avant la signature du contrat définitif, le promoteur à l'obligation de vous présenter le plan coté, C'est l'occasion de vérifier que tout est bien conforme, l'emplacement des parois, des portes, des arrivées d'eau, les prises électriques, du téléphone, les évacuations d'eau...
Ce plan est accompagné d'une description détaillée du bien vendu, son prix, les modifications de paiement, le délai de livraison, la garantie d'achèvement ou de remboursement, les conditions suspensives d'obtention du prêt...C'est à vous d'être vigilant et de signer une fois que tout vous semble correct.
La remise des clefs
Avant la livraison de l'appartement, le promotteur va faire la "levée des réserves" en présence des entreprises qui ont travaillé sur ce projet. Comme vous n'êtes pas présent demandez le procès verbal de celle -ci ( on ne peut pas vous le refuser).Cela donnera une première idée des éventuels défauts de l'appartement.
Lors de la remise des clefs, ne laissez pas l'émotion prendre le pas , c'est le moment d'être vigilant et d'émettre des réserves quant aux finitions. On prend le temps de tout regarder, de tout noter: papier peint, parquet stratifié à la place d'un parquet massif par exemple, lattes disjointes, carrelage ébrèché, arrivée d'eau non reliée aux sanitaires, fissures, portes qui raclent le sol etc...Vous consignez le tout (toujours par lettre recommandée avec AR).Le promoteur a obligation de remettre tout en état ou de vous rembourser une partie du prix de l'appartement. Ne versez pas le solde du prix tant que vous n'êtes pas satisfait. Bien sûr, un règlement amiable est toujours préférable.
L'idéal pour la remise des clefs est de se faire accompagner par un professionnel, un architecte ou un huissier qui aura l'oeil ou vous ne l'auriez peut-être pas
Attention les programmes neufs en plein coeur de paris sont peu nombreux, mais il y a des démolisions d'anciens immeubles qui laissent la place à de nouvelles constructions ayez l'oeil!
Vous trouverez en page services les adresses utiles qui vous donnerons les informations sur les programmes en cours.

Acheter par adjudication

Les ventes aux enchères peuvent être demandées par un tribunal dans le cas de saisies, faillites ou décès.

Les ventes par adjudications sont annoncées publiquement. Vous trouverez certaines annonces dans la presse et affichées à la porte de l'Hôtel des ventes de Paris. Les annonces précisent la date de la vente, l'adresse et une description du bien vendu, le nom du vendeur et les heures auxquelles le bien peut être visité, beaucoup de professionnels achètent par cette voie, les ventes par adjudicatoon sont ouvertes à tous

Vous pouvez vous faire accompagner par un notaire ou un avocat. Lors de votre inscription à la vente et pour garantir votre sérieux , vous devrez déposer un chèque de consignation qui représente entre 20% et 40 % du montant de la mise à prix. Il est important de prévoir votre financement avant de vous rendre à une vente aux enchères car vous avez 45 jours pour régler les frais et la totalitédu prix. L'obtention d'un prêt bancaire n'est pas une clause suspensive de la vente.

Les ventes sont organisées deux mardi par mois environ et tous types de biens sont proposés, de la cave ou du parking à la chambre de bonne ou l'hôtel particulier. Les mises à prix sont volontairement basses ( environ 50% de la valeur estimée du bien, ce qui donne une indication sur le prix à ne pas dépasser) et attirent de nombreuses personnes. Ne vous emballez pas et surtout prenez le temps de visiter le bien. Posez des questions au notaire qui doit vous remettre une notice reprenant toutes les informations vous permettant de vous engager sereinement, à savoir si le bien est occupé ou non, la loi carrez, l'accessibilité, les servitudes

Acheter en louant

La location -accession à la propriété est une formule d'achat encore peu connue. Elle permet à un locataire de devenir propriétaire de son appartement au bout d'un laps de temps prévu dans le contrat. Au lieu de débourser l'intégralité du prix de vente vous payez votre logement sous la forme d'un loyer et d'une épargne qui constitue une avance pour l'achat du bien. cette solution est idéale pour les petits budgets, elle ouvre droit au prêt à taux 0% et au PAS (prêt à l'accession sociale)

Les avantages :
Ils sont nombreux pour l'acheteur. Vous pouvez aussi bien acheter dans le neuf que dans l'ancien. Vous n'avez pas d'apport personnel à financer. durant la période de location-accession, vos revenus peuvent évoluer favorablement, taux d'intérêt baisser, vous pouvez constituer tranquillement vos dossiers de crédit et surtout si vous renoncez à l'achat, les redevances payées vous seront restituées( minorées d'une indemnité de 1 à 3 % di l'immeuble à moins de 5 ans). Bien évidement, les loyers restent acquis au propriétaire.
Durant cette période de location-accession, votre statut est un peu particulier, plus tout à fait locataire mais pas encore propriétaire. Vous conservez vos obligations de locataire et votre bailleur ses obligations de propriétaire, mais vous avez la possibilité de siéger aux assemblées des copropriétaires et de donner votre avis.
Vous pouvez devenir propriétaire ou renoncer à l'achat 3 mois avant la fin du contrat. Le propriétaire peut également s'opposer à la vente et devra vous verser des indemnités: 3% du prix de vente plus le remboursement des redevances perçues. Les indemnitées ne sont pas dues si l'achat ne peut se faire parce que vous n'avez pas obtenu de prêt. si vous refusez l'achat, vous devrez quitter les lieux à la date prévue de votre fin de contrat.
Le contrat
Il présente les caractéristiques suivantes:
Le vendeur s'engage à vous transférer la propriété à une date convenue (généralement de 2 à 8 ans après la signature).Le contrat stipule la date d'entrée dans les lieux et la durée de la période de location.
A la date prévue vous avez le droit d'occuper le logement durant la première période du contrat ( la location) et le contrat constitue une réservation du bien pour toute la durée prévue.
Vous avez l'obligation de verser une redevance qui constitue votre épargne durant cette période jusqu'à la date prévue de l'option.
Le règlement du prix de vente dera précisé, par échéance périodiques pendant la première période ou en une seule fois au moment de la levée de l'option, ainsi que les modalités de révision des prix( indexation sur l'indice Insee à la construcyion).

Acheter en viager

Le viager est un sujet encore un peu tabou. Certains pensent que c'est une vile spéculation sur la mort alors qu'il en est autrement. Le viager a vu le jour à une période ou les retraites n'existaient pas. Les rentes permettaient alors au vendeur de garder un certain niveau de vie. Au jourd'hui, le viager est un mode de vente qui est marginal (environ 1% des transactions) car les avantages pour le vendeur et pour l'acheteur sont peu connus. Il faut se familiariser avec le jargon professionnel: le vendeur est appelé crédirentier et l'acheteur, débitrentier. On parlera de bouquet, de valeur résiiduelle ou de valeur vénale, d'abattement d'occupation, une ou deux têtes, viager libre ou occupé...Bref , il ne faut pas hésiter à se faire préciser certains termes en cas de doute.
Les avantages:
Une vente viagère permet au vendeur de rester dans son logement et de s'assurer un complément de revenu. Le paiement de la rente est garanti par une hypothèque sur le bien vendu et celui-ci peut être récupéré en cas de non respect des conditions de vente, de plus les rentes bénéficient d'un abattement fiscal de 60 à 70% suivant l'âge du vendeur.
Quant à l'acheteur, il se constitue un capital à faible coût puisqu'il n'est pas obligé d'avancer tout le capitale en une fois. Il peut décider de revendre le bien avant le versement de la rente, le nouvel acheteur se substituera à lui et versera les rentes dues.
La vente
L'estimation du bien se fait selon les critères habituels de situation, surface, travaux à envisager...Le prix de vente correspond au prix estimé moins un abattement d'occupation de 50% si le vendeur a plus de 70 ans et 40% s'il a plus de 80 ans.
Lors de la signature du contrat, l'acheteur versera "le bouquet" une somme librement fixée entre les parties ( souvent 30% du prix total de la vente et qui peut parfois représenter 50%). Dans certains cas, il n'y a pas de bouquet et le montant total de la vente est versé exclusivement sous forme de rente. Le montant de la rente mensuelle est décidé en fonction de l'espérance de vie du vendeur. Par exemple: un vendeur de 82 ans souhaite vendre un studio estimé à 100 000 €. L'abattement d'occupation sera de 40% soit 40 000€ et la valeur résiduelle sera de 60 000€. Le bouquet sera d'environ 15 000€(30M). La rente sera calculée sur l'espérence de vie (7ans ) soit 476 € par mois.

Viager libre ou occupé
Si le crédirentier occupe le logement au moment de la vente , il est assuré de pouvoir continué à l'occuper. si le logement est loué au moment de la constitution du contrat, le débirentier peut percevoir les loyers, sauf si le propriétaire stipule dans le contrat qu'il souhaite conserver l'usufruit du bien.
Une ou deux têtes
Dans les petites annonces de viager, vous verrez souvent annoncé: "viager une tête" ou "viager deux têtes". Dans un viager à deux têtes, cela signifie que c'est un couple qui désire vendre et que lors du décès de l'un des deux vendeurs , la rente sera versée à l'époux qui reste .Suivant le contrat, le montant de cette rente peut être diminué ou maintenu.
Le contrat
Un viager, ça se prépare, que vous soyez vendeur ou acheteur. ce type de vente étant particulière et les subtilités tellement nombreuses, il est recommandé de faire appel à un professionnel pour la rédaction du contrat, le calcul du bouquet et de la rente,afin que personne ne soit floué. Pour dédramatiser un peu une vente en viager, considérez que c'est un placement à moyen terme et que les vendeurs profitent largement de votre rente!